В данной статье попробуем разобраться, чем отличаются апартаменты от квартиры. Какая разница при покупке и аренде жилья, и есть ли какие-то подводные камни. Определим плюсы и минусы, и выясним, что лучше в конкретных ситуациях.
Определения
И квартира, и Апартаменты — это жилье, которое можно арендовать или купить, но между этими понятиями есть несколько отличий.
Квартира — это самодостаточное жилое помещение, состоящее из одной (студия) или нескольких комнат, которое находится в многоквартирном доме, имеет отдельный вход и часто общий подъезд.
Квартиры могут покупаться, продаваться, сдаваться на длительный или короткий срок.
Апартаменты — это термин, который часто используется в отельном бизнесе. Под этим понятием может скрываться как отдельная квартира, так и номер в отеле, который оборудован всеми необходимыми для проживания удобствами: мебелью, бытовой техникой, кухней и т.д. Помимо этого в стоимость могут входить дополнительные услуги, такие как уборка помещения, обслуживание номера и прочие.
Все апартаменты делятся на несколько видов:
- апарат-отели. Чем-то напоминают гостиницы: имеется ресепшен и привычный сервис (уборка номеров, питание и т.п.). В них можно купить или арендовать жилье. Но приобретают такие помещения редко, чаще снимая их на короткие сроки;
- доходные дома. Единственное отличие данного вида от апарат-отелей в том, что здесь предполагается более длительный срок аренды (обычно от месяца);
- кондоминимумы. Этот тип недвижимости может как арендоваться, так и покупаться и продаваться. Обычно это крупный объект, который принадлежит сразу нескольким собственникам, каждый совладелец распоряжается своей частью, как пожелает;
- многофункциональные комплексы. Единственное отличие этого типа от обычных квартир в том, что они относятся к нежилому фонду. В остальном правовой статус у них такой же.
Отличия
Главное отличие квартиры от апартаментов состоит в том, что первые находятся в жилом фонде, а вторые — в нежилом.
Из-за основной разницы вытекают и все остальные отличия.
Юридические
Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то в них, как и в складах, магазинах и прочих нежилых помещениях нельзя зарегистрироваться. Из-за отсутствия регистрации у собственника возникнет масса сопутствующих проблем. Он не может получить ОМС, ИНН, устроиться на работу и т.д.
Даже если у владельца апартаментов есть другая квартира в собственности, где он зарегистрирован и уже оформил все необходимые документы на адрес регистрации — сложности все равно будут.
Ведь получить бесплатную помощь по ОМС, оформить ребенка в сад или школу можно только по адресу регистрации. А раз по месту фактического проживания он не может зарегистрироваться даже временно, то придется решать все эти вопросы в привязке к апартаментам.
В некоторых случаях в апартаментах можно получить прописку, но только при соблюдении двух условий:
- это будет временная регистрация (постоянную оформить невозможно);
- у недвижимости статус объекта гостиничного типа (если статус административно-деловой — регистрацию оформить нельзя).
Второй нюанс, который отличает апартаменты от квартиры — юридическая защита. Здесь речь идет о первичном фонде и приобретении жилья на этапе строительства. В этом случае условия для собственников квартир так же гораздо лучше. Для них предусмотрена защита от недобросовестных застройщиков. В случае банкротства строительной компании или заморозки проекта, участники долевого строительства получат свои деньги обратно (частично или в полном объеме).
Для тех, кто приобретает имущество из нежилого фонда защита практически отсутствует. Если застройщик заморозит стройку на этапе котлована, деньги за апартаменты никто не вернет.
Также стоит учитывать, что строительные нормы для квартир гораздо жестче (вентиляция, шумоизоляция и т.п.). Поэтому они надежнее, удобнее и безопаснее, чем апартаменты.
Эксплуатационные
Помимо юридических аспектов, есть разница и в эксплуатации квартир и апартаментов. Здесь подводные камни скрыты все в том же отличии жилого фонда от нежилого.
При постройке многоквартирного дома, относящегося к жилому фонду, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой. То есть в шаговой доступности от квартиры в обязательном порядке будут игровые площадки, детские сады, школы, магазины, больницы и прочие объекты необходимые для нормальной жизни.
Застройщики, работающие с нежилым фондом, не обязаны заниматься сопутствующей инфраструктурой. Поэтому ближайший магазин или парковка может оказаться в получасе ходьбы быстрым шагом.
Еще один нюанс, который нужно учитывать, выбирая жилье, касается правил проживания. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, на них не действуют общепризнанные нормативы. То есть соседи имеют полное право шуметь круглосуточно, делать ремонт в любой день и время или открыть на своей территории какой-нибудь офис или косметический салон.
Финансовые
Существенное отличие апартаментов от квартиры и в тарифах на ЖКХ.
Владельцем апартаментов придется платить больше за все коммунальные услуги: электричество, воду, отопление и т.д. Точная разница в сумме зависит от региона, обычно она составляет 15–40%.
Вторая неприятность, с которой придется столкнуться владельцам апартаментов — налогообложение. Налоговые ставки для владельцев жилого и нежилого фонда сильно отличаются (не в пользу последних).
Причем платить налогов больше, чем собственникам квартир придется не только на этапе покупки недвижимости, но и в процессе эксплуатации. Годовая ставка для владельцев апартаментов выше (0,5-2% кадастровой стоимости против 0,1% для квартировладельцев). Оформить субсидию можно только на квартиры, для нежилого фонда такие льготы не предусмотрены.
Еще один неудобный момент в том, что на покупку апартаментов нельзя потратить маткапитал. Налоговые вычеты в этом случае тоже не действуют.
Следующее неприятное отличие от квартиры состоит в том, что на апартаменты не действует правило «единственного жилья». То есть их могут конфисковать за долги, даже если другой собственности у должника нет.
Но у апартаментов есть не только минусы, но и плюсы. Их главное положительное отличие от квартир — более низкая цена. Иногда разница в стоимости достигает 30-50%. Из-за этого приятного бонуса, многие согласны мириться с остальными неудобствами.
Плюсы и минусы
И у квартир, и у апартаментов есть свои плюсы и минусы. Чтобы разница была нагляднее, все достоинства и недостатки собраны в таблицу ниже.
| Квартира | Апартаменты | |
| Юридический статус | Жилой фонд | Нежилой фонд |
| Постоянная регистрация | Возможна | Невозможна |
| Временная регистрация | Возможна | Допустима в редких случаях (условия описаны выше) |
| Налоговый вычет | Есть | Нет |
| Льготная ипотека | Применяется | Не применяется |
| Материнский капитал | Можно использовать | Нельзя использовать |
| Налог на имущество | 0,1% | 0,5-2% |
| Инфраструктура | По закону застройщик обязан обеспечить инфраструктуру (сады, магазины, парковки и т.д.) | На усмотрение застройщика |
| Нормативы (СНиП, ГОСТ) | Регулируется нормативами для жилого фонда | Регулируется нормативами для нежилого фонда (более щадящие) |
| Перепланировка | Нужно согласовывать | Нужно согласовывать, но требований меньше (согласовать проще) |
| Капремонт | За счет собственников | За счет фонда |
| Сдача в аренду | Возможна | Возможна |
| Покупка и продажа | Возможна | Не всегда возможна |
| Стоимость ЖКХ | Дешевле | Дороже |
| Нормы поведения | Жестче (шуметь можно только в определенное время) | Мягче (можно шуметь в любое время) |
| Экспроприация | Не могут отобрать за долги (если это единственное жилье) | Могут отобрать за долги |
| Стоимость | Дороже | Дешевле |
Стоит заметить, что в 2021 г был разработан проект закона, который бы уравнивал права владельцев квартир и апартаментов. Он разрешал постоянную регистрацию, льготную ипотеку, снижал расценки на ЖКХ и т.д. Но данный законопроект так и не был принят (на момент написания данной статьи в мае 2023 г). Так что, возможно, когда-нибудь разница между этими двумя типами недвижимости нивелируется.
Разница по городам и странам
В каждой стране под апартаментами понимают разный тип жилья. Поэтому условия покупки и аренды могут отличаться.
Россия
Что касается Российской Федерации, то правовой статус квартиры и апартаментов одинаков для всех регионов. Но для некоторых городов есть ряд особенностей, которые нужно учитывать при выборе недвижимости.
Москва
Практически 20% новостроек в Москве носят статус апартаментов. Обычно они располагаются в районах с развитой инфраструктурой и рассчитаны на покупку под дальнейшую сдачу в аренду.
Так же стоит учитывать, что на крупногабаритное жилье налоги в Москве выше. Даже на квартире ставка составит 0,15%, а не 0,1%, как в других городах России.
Санкт-Петербург
В силу особенностей застройки, практически все новые многоэтажные дома в СПБ расположены в удалении от центральной части города. Поэтому здесь апартаменты чаще снимают на короткий срок, а покупать и арендовать на длительный срок предпочитают квартиры.
Сочи
Сочи — это курортный город, поэтому апартаменты здесь снимают и покупают едва ли не чаще, чем квартиры.
Екатеринбург
Складывается впечатление, что собственники в Екатеринбурге не всегда понимают разницу между квартирой и апартаментами. Поэтому в одном и том же строении выставляют недвижимость и в том, и в другом статусе.
Крым
Такой вид недвижимости, как апартаменты в Украине не распространен, поэтому этот тип жилья появился в Крыму только после присоединения к России. Вся застройка на полуострове, которая старше 10 лет относится к квартирам.
В силу особенностей региона, апартаменты здесь рассматриваются, как один из видов инвестирования (под сдачу), а не в качестве жилья для себя.
Зарубежье
Во многих странах нет разницы между квартирами и апартаментами. Просто первым термином называют более скромное жилье, а вторым — люксовое или предназначенное под сдачу.
Турция
В Турции апартаменты и квартира — это слова синонимы. Никакой разницы между этими видами недвижимости в этой стране нет.
Болгария
Юридической разницы между этими видами недвижимости в Болгарии нет. Но есть отличия в понятиях.
В Болгарии принята называть апартаментами собственную недвижимость, а квартирами — арендованную жилплощадь.
Испания
В Испании апартаменты имеют статус элитных квартир, юридической разницы между этими видами собственности нет.
В апартаментах в обязательном порядке должно быть несколько санузлов и не менее двух спален. Помимо этого, они располагаются в жилищных комплексах с развитой инфраструктурой общего пользования: бассейны, парковки, площадки для отдыха и т.п. Но стоит учитывать, что за пользование общими территориями придется вносить ежемесячный платеж (от 300 до 800 евро).
Что лучше купить?
Однозначного ответа на вопрос, что лучше квартира или апартаменты — нет. Все зависит от целей и ситуации:
- если жилье приобретается для себя, то лучше покупать квартиру. Ведь в этом случае собственник лучше защищен в юридическом плане, плюс, инфраструктура будет комфортнее, а услуги и налоги меньше;
- если недвижимость покупается для последующей сдачи в аренду, лучше брать апартаменты. Так как они дешевле, а значит окупятся быстрее. Дорогую коммуналку в большинстве случаев платит арендатор, и все проблемы с регистрацией, тоже коснутся именно его.
Так же при выборе недвижимости нужно внимательно рассчитывать разницу в цене между квартирой и апартаментами. Иногда она столь существенна, что ее не перекрывает, ни льготная ипотека на квартиру, ни более высокие коммунальные расценки на коммунальные услуги. В некоторых случаях приличная экономия оправдывает даже проблемы с регистрацией.
Заключение
Стоит заметить, что в Москве, СПБ и в прочих городах России не всегда придерживаются этой классификации. Иногда риелторы и собственники жилья называют апартаментами любую хорошую квартиру в новостройке. Этим они подчеркивают элитность дома и района. Поэтому при покупке или аренде недвижимости, нужно внимательно читать документы, чтобы определить юридический статус жилья.
